Анатолий Милюков гендиректор УК «Альфа-Капитал»: «У людей просто сносит крышу — инвесторы очень сильно недооценивают риски»

Дмитрий Ладыгин, Коммерсантъ (Москва) , № 222

 — Как вы оцениваете нынешнее состояние российского рынка ПИФов недвижимости?

 — В настоящее время в России будут появляться небольшие фонды с объемом активов в $ 20–30 млн, которые будут инвестировать в недвижимость. Но на этом индустрии не построишь. Такие фонды будут закрывать не по массовой подписке, а среди своих. Это техническая возможность для крупных инвесторов объединиться и инвестировать, куда они хотят. Но это бутиковый, нестандартный, немассовый продукт.

 — Какие еще проблемы у этого рынка?

 — Большой проблемой является то, что российские девелоперы не готовы отдавать доход, который получают, инвесторам. На начальном этапе строительства девелоперы получают 50-70% годовых, а инвестору оставляют в лучшем случае 30% годовых. У них есть проблема в том, что банки начинают кредитовать проекты только с определенной стадии. Поэтому они хотят, чтобы инвесторы давали деньги как банки, только раньше и на короткий срок. Однако в этой ситуации управляющая компания получает трудно контролируемый риск.

Сейчас финансовый рынок не может абсорбировать все деньги, которые на нем обращаются. Поэтому их абсорбирует рынок недвижимости. Создается не совсем правильное впечатление, что рынок недвижимости постоянно растет, а меняются только темпы роста. В результате у людей просто сносит крышу — инвесторы очень сильно недооценивают риски. Они вообще не видят риска — они видят одну доходность.

 — Есть ли выход из этой ситуации?

 — С нашей точки зрения, этот процесс должен происходить по-другому. Фонды должны покупать не долю, например, в строящемся жилом доме, а ипотечные ценные бумаги. Люди покупают квартиры и для этого берут кредит в банках. Банки под залог этих кредитов выпускают ипотечные ценные бумаги, которые потом выкупают эти инвестиционные фонды. Почему так необходимо делать? Потому что если офисную недвижимость сложно стандартизировать, то жилую недвижимость стандартизировать еще сложнее. Если мы хотим сделать это гигантским рынком, то необходимо, чтобы дополнительную надежность давал тот, кто покупает эту квартиру. Мало того, что квартира будет являться залогом, обеспечением этих инвестиций — основным обеспечителем будет человек с его доходами.

На Западе существует недвижимость уровня investment grade, которая отвечает определенным стандартам. Это не наш класс А, под которым каждый подразумевает все, что захочет, а жестко и конкретно регулируемый объект недвижимости. И прежде чем появится недвижимость такого класса, тяжело говорить о том, что это будет гигантский рынок.